【雨漏りの再発を絶対阻止するために】 著しく劣化したアパートの復活事例|東京都

東京都 顧客様アパート (外装全面強化工法 弾性仕様)

築年数:35年

塗替え回数:過去2回

施工箇所:屋根・外壁塗装・シーリング・欠損および剥離の復元・雨水壁内侵入経路への水流切り替え施工・雨漏り抑止工事・防滑施工・クリーニング・1階共用部非常用扉設置等

 

 

ご依頼のきっかけ 顧客様

主なお悩み 経年による各所劣化・雨漏り等 

当初の劣化度 1・2・3・4・


税込工事価格帯270万円〜280万円

 

 

武蔵野 Mさまアパート 施工前.jpg

施工前

 

M様アパート 施工後.jpg

施工後

 

使用材料 屋根・パラサーモシリコン(一部 ガイナ)/外壁・水系ファインコートシリコン遮熱/付帯部・セミフロンスーパーマイルドU/その他

 

築35年を過ぎたアパートの改装工事。

初期段階である現地調査をおこなった際には、さまざまな部分に『内部漏水』『クラック(亀裂)』『塗膜はく離』『既存モルタルの崩落・欠損』など、建物の寿命に大きな影響を与えてしまうような箇所が多々見受けられました。

考えられる要因として、

@隣接地の振動

A前回の塗替え時(他社)、雨漏り対策をしない単なるペンキ工事だったこと

Bメンテナンス時期の超過・・・などが挙げられます。

 

着工前の時点ではシール(防水)などを多用した補修施工を行なうつもりでしたが、実際に足場を掛けたあとの【着工前検査】にて想定外の劣化症状が露見。

通常の工法だけでは今後の耐久性能に問題が生じる恐れがあったため、急遽工法手順を変更することにしました。

雨漏り工事に付随する部分の大まかな変更点としては、腐食部修復・薬剤注入・防水シート設置・水切り設置・モルタル補修・吹付けによる肌合せをはじめ、弾性塗装による壁面の全面強化に時間をかけました。

なお、脆弱具合がひどかったため、塗装回数は通常より多い手順にて施工しています。

以下、施工一例を記載します。


 


【工事スタート】

 

 

TAP 足場.jpg

▲足場掛け(2重メッシュ実施)

 

TAP 屋根洗浄.jpg

▲屋根高圧洗浄

 

TAP カベ洗浄.jpg

▲高圧洗浄

 

TAP 屋根 4回目.jpg

▲屋根(塗装全5工程) 塗装風景

亀裂補修 施工前 TAP.jpg

▲各所 クラック補修風景

TAP 階段 施工風景38.jpg

▲塗装・防水 施工風景

出窓単板 漏水ポイント.jpg

▲出窓などの旧シール破断箇所

出窓 シーリング TAP.jpg

▲シーリング施工

 

TAP 窓 雨仕舞い前.jpg

▲漏水ポイント例

TAP 窓 下処理2.jpg

▲防水対策 途中工程

壁面強化(2段階目)TAP.jpg

▲外壁強化(塗装全5工程) 塗装風景

中央スペース 施工前.jpg

▲漏水ポイント 施工前

中央スペース ぼうすい風景.jpg

▲漏水対策 実施風景

TAP 劣化壁面.jpg

▲劣化壁面

TAP 爆裂 補修後.jpg

▲塗装工程

 

 


 

サッシ際 施工前TAP.jpg

▲サッシ際 施工前

サッシ際 外し後 シール.jpg

▲サッシ関係 エアコン配管等 撤去または取外し後 三角シール実施

サッシ際 完了TAP.jpg

▲復旧 完了

 

 


 

雨押えのない壁際.jpg

▲雨水侵入箇所 施工前

内側止め工法 TAP.jpg

▲スレート内側目止め等(止水×縁切り等) 完了

 

 


 

出窓周辺 施工前.jpg

▲出窓・付帯部関係 施工前

出窓関係 完了TAP.jpg

▲付帯部 完了

TAP 付帯部各所 完了.jpg

▲付帯部各所 完了

 

 


 

隠れクラック 入隅 TAP.jpg

▲隠れクラック (入隅) 施工前

入隅各所 完了.jpg

▲完了

 

 


 

 

外部階段 施工前7.jpg

▲外部階段 施工前

TAP 階段防水・清掃完了.jpg

▲外部階段 防水処置・クリーニング等 完了

 

 


 

漏水ポイント3.jpg

▲漏水箇所 (初期調査時)

漏水箇所 施工前 TAP.jpg

▲漏水原因箇所 施工風景

漏水 完全処理 施工後 TAP.jpg

▲全域雨仕舞い等 完了

 

 


 

TAP yane.jpg

▲屋根 施工前

TAP 屋根完了.jpg

▲完了

 

 


 

TAP カベ 施工前.jpg

▲外壁 施工前

TAP カベ完了.jpg

▲完了

TAP 別アングル撮影 完了.jpg

▲完了

 

 


 

 

掲載画像からでは判断しにくいとは思いますが、建物の形状が複雑であったため、足場設置以前でのメンテナンス状況の確認や、漏水の全容解明など非常に困難な状態でした。

入居者様がそれぞれお住まいになっている『賃貸集合住宅』であることも、「気軽にメンテナンス時期を確認できない」要因のひとつかもしれません。

 

当物件の雨漏りや劣化の大半は、ヒビ割れをはじめ過去の雨仕舞い不足が引き起こした漏水、そして毛細管現象による吸水が原因であり、これら全てを特定するため実に多くの時間を費やしました。(サビの進行が進みすぎていたため掘り起こして交換した部分もあります)

そして特定のあとは全てのポイントへ最適な工法を用い、適宜漏水対策を実施。

下地を完璧な状態にした後にも屋根・外壁・付帯部分への塗装に対しても気を緩めず、浸透強化・追従性・耐候性を考慮した材料を複数の手順を踏まえて施工いたしました。

 

雨漏りおよび塗装業者として考えられること、そのすべてを詰め込んだ工事となったことから、より確実に漏水ポイントをつぶすことに成功したと確信しています。

屋根〜壁面への漏水を阻止するにはある一定の基準(大まかにいえば物理的条件のことで、判断は非常にむずかしい)があるのですが、今回は想像を上回る難しい雨漏り工事となったことは否めません。

やはり建物を大切にするための秘訣として言えることは「雨漏りプロによる現地調査」以外の方法はないといえます。

施工に関しても同じで、根気よく且つ状況に応じた最適な方法を都度模索する他ないでしょう。

しかしながら、ここまでの施工を行なったとしても揺れや収縮などを封じ込める手段がないことから、建物の耐久性能は年ごとに下降してしまうのが恐いところ。

したがいまして、施工させて頂いた物件における定期的な『年度点検』が延命上たいせつな事と言えます。

そのうえで適切な時期が来た際には、最良な方法にてメンテナンス(工事)することが最大の秘訣なのです。

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